Tapera vs Investasi Properti Pribadi: Perbandingan Untung Rugi untuk Milenial

Tapera vs Investasi Properti Pribadi: Perbandingan Untung Rugi untuk Milenial

Indotribun.id – Tapera vs Investasi Properti Pribadi. Bagi generasi milenial, memiliki rumah pribadi sering kali dianggap sebagai pencapaian finansial terbesar yang bisa diraih dalam hidup. Namun, dengan terus meningkatnya harga properti, cita-cita ini jadi semakin sulit diwujudkan. Belakangan, muncul faktor baru yang perlu menjadi perhatian, yakni program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) yang kini diwajibkan bagi para pekerja.

Kebijakan ini memunculkan dilema bagi banyak milenial, yaitu apakah lebih baik memanfaatkan Tapera untuk merealisasikan impian memiliki rumah, atau tetap berpedoman pada rencana investasi properti pribadi yang telah direncanakan sebelumnya.

Tapera pada dasarnya bukan pilihan yang bisa dipilih sesuai keinginan, melainkan kewajiban yang harus dijalankan. Oleh sebab itu, pertanyaan yang lebih tepat adalah bagaimana membandingkan kedua instrumen ini dalam membantu mencapai tujuan kepemilikan rumah. Untuk menjawab hal tersebut, diperlukan analisis yang mendalam terkait kelebihan dan kekurangan dari masing-masing instrumen.

Tapera vs. Investasi Properti Pribadi

• Tapera (Tabungan Perumahan Rakyat): Program ini merupakan tabungan wajib yang dikelola oleh pemerintah, dengan sistem gotong royong sebagai dasar pengelolaan dana yang terkumpul dari jutaan pekerja. Fokus utama program ini adalah menyediakan dukungan pembiayaan perumahan, terutama bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

• Investasi Properti Pribadi: Langkah aktif untuk membeli properti, seperti rumah, apartemen, atau tanah, di pasar terbuka dengan menggunakan dana pribadi. Metode pembayaran dapat dilakukan secara tunai atau melalui program Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang ditawarkan oleh bank komersial.

Analisis Tapera: Gotong Royong dengan Manfaat Tersegmentasi

Keuntungan (Untung):

1. Akses KPR Subsidi (Bagi yang Memenuhi Syarat): Keunggulan utama Tapera terletak pada kemudahan yang ditawarkan kepada pesertanya, terutama bagi mereka yang masuk dalam kategori MBR. Melalui program ini, peserta berhak mendapatkan fasilitas KPR dengan suku bunga tetap yang jauh lebih rendah dibandingkan dengan bunga di pasar. Program ini menjadi solusi praktis dan efisien dalam mendukung masyarakat untuk memiliki rumah pertama mereka.

2. Tabungan ‘Paksa’ yang Disiplin: Potongan gaji otomatis memaksa kita untuk menabung secara rutin, sangat membantu bagi mereka yang sulit menyisihkan uang.

3. Risiko Rendah: Sebagai program yang dikelola pemerintah, dana Anda relatif aman dari gejolak pasar saham atau instrumen investasi berisiko tinggi lainnya.

4. Pengembalian Dana di Masa Pensiun: Iuran Anda tidak hilang. Seluruh simpanan beserta hasil pemupukannya akan dikembalikan saat Anda pensiun (usia 58 tahun).

Kerugian (Rugi):

• Manfaat Utama Tidak untuk Semua: Poin ini penting bagi generasi milenial. Program KPR bersubsidi dirancang untuk MBR dengan penghasilan maksimal Rp 8 juta. Jika penghasilan Anda lebih tinggi, Anda tetap harus menabung, namun tidak bisa menikmati manfaat utama program ini.

• Imbal Hasil (Return) yang Rendah: Keuntungan dari hasil pengelolaan dana Tapera diprediksi tidak akan sebesar potensi keuntungan yang dapat diraih melalui investasi lain, seperti properti atau reksa dana saham. Bagi kelompok non-MBR, mekanisme ini lebih menyerupai menempatkan dana pada instrumen dengan tingkat imbal hasil yang relatif rendah.

• Tidak Likuid: Dana Anda terkunci dan baru bisa dicairkan saat pensiun. Anda tidak bisa menariknya untuk kebutuhan darurat atau peluang investasi lain.

Analisis Investasi Properti Pribadi: Risiko Tinggi, Potensi Imbalan Besar

Keuntungan (Untung):

• Kontrol Penuh: Anda memegang kendali penuh atas pilihan lokasi, jenis properti, dan waktu untuk membeli atau menjual. Anda bisa memilih properti di lokasi strategis yang potensial.

• Potensi Capital Gain Tinggi: Kenaikan harga properti di lokasi yang tepat bisa jauh melampaui imbal hasil Tapera, menciptakan lompatan kekayaan yang signifikan.

• Sumber Passive Income: Properti bisa disewakan, memberikan Anda pemasukan bulanan yang dapat membantu membayar cicilan KPR atau bahkan menjadi sumber keuntungan.

Kerugian (Rugi):

• Butuh Modal Super Besar: Ini adalah salah satu tantangan terbesar. Anda harus mempersiapkan uang muka (DP) yang bisa mencapai ratusan juta rupiah, sambil memastikan kemampuan membayar cicilan yang memenuhi ketentuan bank.

• Risiko Pasar: Harga properti tidak selalu naik. Ada risiko stagnasi atau bahkan penurunan harga, terutama saat kondisi ekonomi sedang lesu.

• Tidak Likuid dan Biaya Tambahan: Menjual properti biasanya tidak berlangsung dengan cepat. Selain itu, ada berbagai biaya ekstra yang harus dipertimbangkan, antara lain pajak seperti PBB dan BPHTB, biaya pemeliharaan, asuransi, serta berbagai pengeluaran lainnya.

• Bunga KPR Komersial yang Fluktuatif: Suku bunga KPR yang diberikan oleh bank komersial bisa berubah-ubah mengikuti penyesuaian kebijakan Bank Indonesia, sehingga besaran cicilan sering kali menjadi kurang konsisten dalam jangka waktu yang panjang.

Jadi, Mana yang Lebih Baik untuk Milenial?

Jawabannya sangat bergantung pada profil pendapatan Anda:

• Untuk Milenial Kategori MBR: Tapera adalah jalur emas. Optimalisasi penggunaan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bersubsidi adalah langkah strategis yang sangat dianjurkan. Skema pembiayaan ini memberikan keuntungan yang dapat menjadi pilihan unggul dibandingkan opsi pendanaan lainnya, terutama bagi masyarakat yang ingin membeli rumah pertama.

• Untuk Milenial di Atas Kategori MBR: Tapera lebih diarahkan sebagai program tabungan pensiun tambahan yang diwajibkan bagi para pesertanya. Sementara itu, kepemilikan hunian tetap lebih banyak bergantung pada investasi properti pribadi yang dikelola secara mandiri. Kontribusi sebesar 2,5% kepada Tapera sebaiknya dianggap sebagai bagian kecil dari portofolio keuangan Anda, bukan sebagai pendekatan utama untuk mewujudkan kepemilikan rumah.

Tapera Fondasi, Investasi Pribadi Akselerasi

Heri Setiawan

As an experienced entrepreneur with a solid foundation in banking and finance, I am currently leading innovative strategies as President Director at my company. Passionate about driving growth and fostering teamwork, I’m dedicated to shaping the future of business.